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10年后,房子是“土豆”还是“夜明珠”?经济学家用“6字”道破

食品饮料网   2020/1/15

房地产经历了过去10年的扩张,无论是人均居住面积,还是住宅市值、房屋总面积、空置率,都已经今非昔比。

拿人均居住面积来说,前段时间,统计局公布了一份数据,截止2018年底,我国城镇人均住房面积已经达到了39平米,以90平米一套房来计算,大概能满足6亿多人口居住。

住宅市值方面,根据中信建投证券研究所的测算,目前住宅存量约为320亿平米,截止2018年底,新建商品住宅的均价为8461元/平方米,也就是说,全国住宅总市值约为320*8461=270万亿元。

至于房屋空置率,更是大家日常讨论的一个热门话题。西南财大之前发布过相关报告,目前城镇房屋空置率大概在20%出头,在2017年,全国约有6500万套空置房。

这几组数字,基本概括了目前房地产市场的全貌,我查阅了一下2009年的房地产数据,当时的投资总额是2.56万亿,在2018年底,已经增加到了8.5万亿,增幅可谓惊人。

显然,过去10年时间,楼市的扩张速度如脱缰野马一般。

那么,10年后,楼市又会发展成什么模样?有句老话说得好:土豆拉一车,不如夜明珠一颗,下个10年,房子会像“土豆”一样便宜,还是像“夜明珠”一样珍贵?

我们从以下几个角度展开分析。

第一,货币还会不会像过去10年那样,飞速流入房地产市场之中?

经济学家姜超曾说:从2007-2017年,货币总量从40万亿增长到160万亿,年均增速超过15%,考虑影子银行以后的货币增速或接近20%,这差不多也是同期许多城市的房价平均涨幅。

啥意思?

每年发出来的货币,都以各种形式流入到房地产里了,每年加上各类贷款、信托、资管产品等,货币增速将近20%,跟房价涨幅几乎一模一样,也就意味着,过去10年房价涨幅的最大推动力,就是货币的流入。

但是,我们可以看到一个趋势,从2017年到现在,每年的M2增速(流通中货币)只有8%左右,连以前的一半都不到。

假以时日,这种趋势延续下去,流向房地产的钱肯定会变少,至少不会像原来那样快速。

此外,央行在去年10月份,开始实行LPR报价机制,购房利率与5年期LPR挂钩,不再参考基准利率,从今年3月份开始,以前巨额的存量商贷,也会切换到LPR合同。

这也就意味着,利率市场化的脚步会越来越快,5年期LPR保持高位运行,提高资金流入房地产的成本,而1年期LPR可以持续降低,使实体经济有更低的融资成本,可谓是一举两得。

第二,买房的人会变少还是变多?

大家都知道,买房的人都是有自身需求的,不管是结婚的刚需,还是等着小孩上学的改善一族,抑或是为了子女买房的父母们,他们都是有确切的需求才会买房的,我们可以把这些人称之为“主力购房人口”。

显然,主力购房人口,只有20-50岁之间这批人才有需求,年龄过大,养老和医疗是首要需求,年龄过小,教育才是最大的问题。

问题在于,这个群体未来是处于“萎缩”状态的。

根据预测:2015至2025年,劳动力每年减少375万人,2025到2030年,每年减少500万人。2030到2035年,每年减少960万人。

参考最近几年年轻人口的流动方向,2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人,到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。

也就是说,未来买房的劳动力人口会越来越少,而仅剩的这些劳动力,还会加速向长三角、珠三角等热点区域涌入,留给中西部小城市的,也许只剩下耄耋之年的老人了。

综上所述,我们可以得出两个结论。

1,货币与楼市的关系已经改变,不会再像以前那样流向房产。

2,买房群体处于“萎缩”状态,劳动力红利消退后,中西部三四线小城老龄化加速,将是必然趋势。

因此,如果你现在拥有多套“非自住”的房产,尤其是小城市里的房子,只要不是用于自住,10年后就如同“一车土豆”一样,并不值钱。

如果在京沪广深、莞佛苏杭等地有房子,而且还是核心城区的房子,不必太过担心,优质学区、商圈周边依然会像“一颗夜明珠”一般抢手。

经济学家任泽平曾用“6字”道破了房地产的关键因素:金融、供需、人口。

他的原话是:房地产短期看金融,中期看供需,长期看人口。

按笔者的理解,短期的调控松紧,影响了房价一两年的起落,土地和库存的供需变化,影响的中期四五年以内的趋势,而长期人口的增减,却决定了长达10年房地产市场的走向。

关于这个问题,房产专家冯仑,知名企业家宗庆后,他们在接受采访时,就已经说的很明白了。

在2019年末的跨年访谈上,冯仑说:暂时先不买房,因为最近都在降,调控在继续,而且大家口袋里的资金也紧,所以房价还会下调,你们再看半年。

宗庆后在去年曾说,“要解决房地产问题,依靠卖地模式是行不通的,要重点关注刚需人群的住房问题”。

简而言之,房地产以前高速扩张的“卖地”模式,已经成为过去,未来10年,在货币、人口多种驱动因素都已经变化的情况下,购房者一定要保持耐心,不要把自己的全部积蓄都押在房产上面,如果是自住,一套就够,如果想投机,早晚会“打水漂”。

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