关店、销售乏力、利润下滑，在外界看来，实体零售屡屡被曝出的窘境与电商的侵袭不无关系。不过在零售操盘手看来，电商并不可怕，关店也是一个正常的商业决策。相反，一些不那么显而易见的地方，比如城市商业规划、政策监管以及相关税费调整、房租成本，才是真正影响到实体零售命运的因素。
房租：成本逐年走高成压力
如果说实体零售最头疼的问题可以列一个名单的话，那么排的一定是房租压力。北京华冠商业经营股份有限公司总经理肖英表示，“现在房价基本都打着滚儿地涨。10年前租的店，一个店年租50万元，现在200万元。我们自己算账，这个店一年能不能多挣150万元，如果行，那开”。
邻里家(北京)商贸有限公司旗下的邻家便利店是北京零售领域的新兵，进入市场刚刚一年多的时间，公司副总经理贾江红称，便利店单店在150平方米左右，一年需要100多万元的房租，对于便利店，这个成本压力确实太大。
房租成本高的直接后果是关店及不开店。贾江红称，“在高租金成本下，行业里新鲜血液进不来，老店不愿意开新店，而城市在不断扩张，产生新需求谁来解决?”肖英说，“开店要对员工和老百姓负责，现在压力的是房价上涨，有时候经营企业不得不关店。”在企业经营人士看来，为应对租金成本上升，零售门店如果硬撑，最终老百姓的生活成本将会升高;如果关店，造成老百姓生活不便也是一种无奈。
关店潮成为实体零售被唱衰的一大原因，在从业人士看来，房租涨幅过快是导致关店的主要客观因素，但是在充分的市场竞争中，关店不能视为洪水猛兽，而是一种正常的商业行为。“竞争加剧的背景下，自身运营管理跟不上市场变化发展而关店，这种关店也是正常存在的。”超市发党委书记李燕川表示。
监管：转型创新遭遇政策一刀切
“实体店已经不再像以前那样，只要有地方开店有销售额，会产生利润。”李燕川认为，目前零售商都在转型，被倒逼着研究顾客需求。北京老龄化趋势越来越明显，超市发大部分门店都开在社区周边，中老年顾客比较多，想要在原有的商品零售之外解决老年人餐问题，但这一符合市场需求的举措实践起来却遭遇了不少困难。
李燕川介绍，超市里提供的是只需加热便可食用的快餐，但是按照相关规定，如果要做餐饮项目，审批条件之一是厨房面积至少占到营业区的一半以上。“一个店一共3000平方米，如果1000平方米做厨房，那改餐饮算了，还做什么超市。”李燕川认为，超市发是以生鲜配送为主，做差异化的经营没有感觉电商冲击有多大，但是如果不创新的话，企业很难发展。
翠微大厦总经理徐涛称，翠微超市也遇到了同样的状况。在他看来，现在还是用餐饮加工的相关法规条例去套用超市餐饮项目，但市场催生的新生事物需要新的法律去适应它。肖英认为，零售企业属于商务部管理，但是经营的餐饮项目却属于食药监部门负责，同时其他执照办理还需要工商部分参与，各个部门法规条例的设置都相对独立，导致商业企业在具体经营过程中受到各方面限制。
事实上，餐饮项目一刀切不仅困扰超市，也是便利店的难题。贾江红表示，消费者买水或者中午快餐不是把生的变熟的，只是把它稍微加热一点，但只要起火、只要有热源，政策不允许。
规划：网点布局存重复竞争
市场竞争是自由的，但是发展的边界也会受限于城市规划。与运营细节中遭遇到的限制相比，在商业规划上，相关政府部门管理还处于放手阶段。李燕川举例称，在北京超市发双榆树门店周边5公里内，有家乐福、物美、京客隆等四五家大卖场，对于周边居民来说，一共有2万平方米的商业零售，已经远远超出了需求，浪费社会资源;而对于海淀区较为偏远的地方，很少有企业主动去开店。“好的位置谁想开店可以开，不好的位置政府补贴才有企业去开店。在网点布局上，政府应该管起来而不是放手。”
徐涛认为，商业网点布局其实是一个秩序管理问题，城市开发的规划和商业的规划结合起来，引导商业良性发展，能够避免企业重复竞争。在发达，按人口设置大店和小店是通行手段，开店甚至要征求周边居民的意见。以日本为例，1974年制定相关法律，根据大型店预定地区的商圈人口、当地大型店销售面积在零售业中所占比例、人口增加率、零售额变化、零售业分布状况等因素来判断是否可以开店，对于限制性区域，开店申请将得不到批准。
在肖英看来，无序化的商业布局在北京房山更为明显。房山位于北京西南郊区，在城市化推进过程中，商业服务业并没有被纳入整体规划中，“70多栋楼没有一个商圈，没有一个适合超市的选址，建议应该在开发房地产的过程中留出匹配的商业用房，由政府统一控制和管理，政府统一交给企业运营”。