对话崇邦集团副总裁梁美芬
商业地产的运营核心在于客户体验，而非钢筋水泥的裙楼建设。
崇邦集团2004年进入上海，已参与投资开发多个城市综合体项目。从大宁国际商业广场、思南公馆、金桥国际商业广场、嘉亭荟城市生活广场到昆山昆城广场，崇邦专攻城市综合体，与万达、凯德等知名企业风格迥异，差异化经营效果显着。
后期管理乃商业地产命脉
《中国商界》：中国房地产的黄金十年已成历史，请问目前中国房地产正处在一个什么样的发展阶段？房地产行业中长期面临的风险主要有那些？
梁美芬：经历粗放型增长后，房产市场必然走向专业化，向细分市场发展。我们的认识和看法更多集中在商业地产领域。我认为第一，综合体仍将是商业地产中发展强劲的一块；第二，商业体竞争日益激励，向巨型化及差异化发展；第三，中心城市综合体融合休闲、娱乐，提供更多体验式服务；第四，商业地产的主要风险在于重开发、轻管理。商业地产的立项、选址、规划固然重要，而其中后期的运营、管理才是真正使商业地产焕发生机的要旨。
《中国商界》：近年来，不少原本专注于住宅开发的大型房企纷纷转战商业地产，你如何看待这个问题？
梁美芬：转型是企业发展的需要，竞争更是行业发展的必然。商业地产的规划、管理、运营较住宅开发更为复杂。蜂拥而上的地产开发商进入的是一个全新的地产领域，因此时间、经验的积累在所难免。崇邦的管理团队在20年前已经涉足商业地产的开发与管理，吸取香港、日本以及世界发达国家的商业地产开发经验，并在上海进行了十多年的实践。
商业地产的运营核心在于客户体验，而非钢筋水泥的裙楼建设。就我们的经验来说，国内的消费者成长的速度、对于服务的要求日新月异。即便这么多年的商业地产运营经验仍然不能吃老本，而要不断与时俱进。另一方面，竞争会带来整个行业规划、管理、服务水平的提升。
重心外迁是大势所趋
《中国商界》：目前上海城市综合体是否有过剩的危机？其未来发展轨迹会怎样？
梁美芬：很难说市场上商业地产的数量增多就一定存在过剩的问题。同在亚洲的日本，他们某些城市的商业广场密集度远远超过上海，但仍然百花齐放，繁荣发展。其中秘诀就在于差异化的定位，完善自身的服务和管理。我们现在看到在上海市区内各大商圈都有新的商业地产项目在陆续兴建或是开业，密度巨增，竞争也随之加剧。所以未来商业地产项目的发展重心从市区转向城市副中心乃至远郊是大势所趋。
从城市规划来说，随着上海人口的增加，对生活品质的要求提高，卫星城和城市副中心的建设势在必行，而这就需要有区位优势明显、管理完善的商业配套。综合性商业体对辐射范围内的消费人群粘度颇高，可以满足周边居民的吃、喝、玩、乐等生活刚性需求，又是新兴的商业地产开放品类，体验式消费服务占主导，竞争相对较低，所以未来的发展空间较大。
《中国商界》：越来越多的商业广场都在强调体验式消费，你怎么看这个问题？
梁美芬：我相信体验式消费是大势所趋，也是实体商业地产跟电子商务竞争的核心优势。随着生活水平的提高，对于体验或是精神层面的需求会持续上升。我们借鉴了很多国外成功的社区商业中心的经验，但同时又结合当地消费者的需求进行了本土化创新。整体规划中，我们提高了娱乐、休闲的比例，更有聚会、休息的舒适空间。
我们希望城市综合体不仅能给消费者带来消费体验，更带来多的文化氛围，成为他们生活的一部分。再比如崇邦的空间心理学，就是要在空间布局中充分考虑消费者的心理需求，让他们在商业空间里有更为舒适的消费体验。这就要求我们更好地利用设计空间，更多的考虑人对享受自然的需求，并在整体布局规划和动线设计等方面花更多心思。所以崇邦对自己的定位不是地产商，而是服务供应商。
《中国商界》：电商崛起，对崇邦的影响如何？
梁美芬：有影响，但不是很大。面对电子商务的崛起，我相信城市综合体一定是最有竞争力的模式之一。因为它满足的不只是购物的需求，还有吃、喝、玩、乐这些生活中的刚需。比如金桥的动感天地就是一个占地1,000平方米的超大主题乐园，到了周末和节假日，很多家庭都会带着小朋友来这里玩。像上海歌城、高点保龄球这些带有社交功能的商户，也是电商永远无法取代的。
而且我相信视角独特的艺术文化类的活动也是有利于拉动人流的。比如每年新春金桥国际都会举办的生肖艺术展。这个活动每年都会吸引大量消费者慕名前来欣赏，已经成为了金桥国际的一个文化品牌。
未来继续挖掘城市综合体
《中国商界》：崇邦在选择合作伙伴方面有哪些经验可分享？
梁美芬：选择合作伙伴方面，首先我们会更多地权衡城市综合体的业态组合来全方位满足消费者的需求。这些需求要涵盖餐饮、休闲、购物、娱乐、教育等各个方面，并且要保证各种业态的比例是符合我们的整体定位的。
其次，我们选择招商的商户也是要考虑到目标周边居民的消费能力。我们面向的是庞大的中产阶级消费群，他们对消费的需求就是物有所值，甚至是物超所值。这就要求我们在招商的时候选择一些有品牌效应，有运营经验，最重要是以客户体验至上的商户进行合作。
《中国商界》：在您看来，一个新兴商圈成功的关键是什么？
梁美芬：第一，地理及交通条件。随着城市的扩张，地理位置和交通条件对新兴商圈的成长极为关键。便利的地理位置将有力促进商圈发展，而地铁、高速公路等交通条件的完备程度从某种程度决定了商圈的覆盖面。第二，人流的消费能力。每一个商圈的兴起都需要满足周边人群的消费、生活需求，所以消费能力直接关系着商圈的定位和发展方向。第三，商圈内容条件。
《中国商界》：与外资相比，崇邦的核心竞争力是什么？
梁美芬：首先是我们对市场和消费者的了解。商业地产本质上是服务业，职能就是人们提供服务。我们希望把城市综合体打造成成为家的延伸、生活的核心点，为人们提供舒服放松的环境。只有对市场和消费者需求充分了解，才能真正的服务好他们。其次是人才，没有人是做不出事情的，我们在大宁、金桥、嘉亭荟等项目的运营中，培养了一批经验丰富又有想法的人才，并且持续地在做人才储备。这些人才组成了我们管理和运营的核心团队，足以应对市场的种种变化。